Ventajas y desventajas de invertir en REITS, si te gusta el sector inmobiliario 🏢
Interesante artículo para aprender a invertir en estas empresas inmobiliarias
Hoy quiero escribir sobre un tipo de empresas que siempre me han llamado la atención y que hasta hace poco no tenía idea de cómo analizarlas para saber cuál REIT va bien y cuál no.
Pero antes que nada, quiero repasar algunos conceptos para el que nunca haya oído de este tipo de empresas.
Un REIT (Real Estate Investment Trust) es una sociedad de inversión que tiene una estructura parecida a una empresa y reporta ingresos que provienen principalmente de alquileres de propiedades de bienes raíces.
Puedes comprar acciones de un REIT en casi todos los brokers, cuando tienes acciones de un REIT estás invirtiendo en un activo que paga dividendos, por lo que para mi es una opción interesante pensando en largo plazo.
Como ya dije, un REIT funciona como una acción, pero se diferencia por varios aspectos:
Por lo general el precio de los REITS no tiende a variar demasiado (a pesar de lo ocurrido en la pandemia), comprarlos es una inversión defensiva y de largo plazo.
Los REITS generalmente pagan dividendos mayores al resto de otras acciones disponibles, tenerlos en tu portafolio podría ser la mejor manera de aprovecharlos.
Ofrecen una entrada directa a las inversiones inmobiliarias, pero sin el estrés de atender tus inmuebles.
¿Cómo sabes cuál REIT es bueno para invertir?
Se evalúan distinto a las acciones regulares, hay que usar el FFO (Funds From Operations) o el AFFO (Adjusted Funds From Operations).
FFO es calculado usando la siguiente fórmula:
FFO = Ingreso neto+Depreciación+Amortización-Ganancia de venta de propiedades
Aquí te pongo un ejemplo de Realty Income ($O), información extraída de lo publicado por la empresa a finales de 2022:
El FFO pretende corregir el hecho de que las propiedades REIT tienden a aumentar su valor con el tiempo en lugar de depreciarse como los activos de la mayoría de las empresas. El FFO también se ajusta por ganancias en la venta de propiedades, que crean cambios a corto plazo en ingresos y dividendos.
Al igual que la relación P/E (PER en inglés), se usa para determinar el valor relativo de una sola acción de una acción, los analistas de REITs a menudo usan P/FFO como una forma de medir el valor de una sola unidad REIT.
Tipos de REIT
A la hora de comprar un REIT es importante considerar los aspectos fundamentales que marcan el desempeño del instrumento en particular.
Pueden ser de tres tipos:
Reits patrimoniales:
Invierten en propiedades y reparten ingresos gracias al cobro de alquileres y rentas. Un REIT patrimonial puede tener propiedades de todo tipo a su nombre, como apartamentos, oficinas, hospitales, almacenes, etc.
Es común que existan REITS patrimoniales que se enfoquen solo en una clase de propiedad, aunque también existen los que diversifican sus inversiones.
Reits hipotecarios:
Se diferencian por que los hipotecarios pagan ingresos a los accionistas gracias a los intereses que genera el pago de hipotecas. Este instrumento tiene más riesgo que los patrimoniales, por la posibilidad de impago de hipotecas.
Reits mixtos:
Se encargan de hacer los dos procesos descritos antes, pero de manera simultánea, por lo que sus dividendos se pagan gracias al pago de hipotecas y de alquileres.
Ventajas de los REITs
Los REITS permiten tener acceso a ingresos pasivos durante todo el año, su constitución está construida sobre el principio de la repartición de dividendos y, por lo general, reparten el 90% de sus ingresos en forma de dividendos a sus accionistas.
Para saber cuánto se puede recibir por comprar una acción que paga dividendos, se revisa su Dividend Yield, éste se establece en puntos porcentuales en relación al precio de la acción y se paga en fechas señaladas a lo largo del año (por lo general cada tres meses).
Los REITs ofrecen mejor rendimiento si se los compara con los intereses bancarios (consideradas libres de riesgo). Una nota bancaria ofrece como mucho entre 1% o 2% anual, con un REIT se podría lograr una exposición a un dividendo de 9% en el mismo periodo.
La compra de éstos te puede permitir contar con un instrumento para diversificar tu portafolio sin incurrir en riesgos adicionales.
En consecuencia, la compra de activos de diferente clase, que se enfoquen en diferentes sectores es la clave, pues esta estrategia permite reducir los riesgos acumulados del portafolio.
Desventajas de los REITs
Los REITS no están libres de riesgo, dependen del estado del mercado de bienes raíces. Antes de comprar un REIT se debe conocer su composición y la clase de activos que posee.
Supongamos que se compra un REIT enfocado en el pago de alquileres de empresas productoras de celulares, pero se descubre una manera de reducir el tamaño de las fábricas de celulares, en consecuencia, se reducirán los alquileres.
Esto impactará el pago de dividendos del REIT, incluso si su precio se mantiene en un rango aceptable.
Riesgos de los REITS
El mercado entraña riesgos, por lo que ni siquiera los REITS son capaces de evitar ciertos ciclos económicos, aun cuando su precio varía poco con el transcurso de los años. Su exposición al mercado representa uno de los riesgos más bajos en cuanto a acciones se refiere.
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¡Mucho éxito y que sean de provecho tus inversiones de la semana que viene!
Juancho
Ingenio & Finanzas